親の実家の名義変更（相続登記）を自分でやる手順｜必要書類・費用・3年の期限
親が亡くなったあとも、実家の名義が親のままになっている方に

相続登記の義務化で決まったこと

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。それまでは、親の名義のまま何十年も置いておいても罰則はありませんでした。今は期限があり、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

期限は「取得を知った日から3年」と「遺産分割の成立から3年」

期限は2つあります。1つ目は、相続（遺言を含む）で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務です。この記事では、これを「基本の義務」と呼びます。

2つ目は、遺産分割が成立した場合に、成立した日から3年以内に、その分け方に沿った登記を申請する義務です。後で説明する「相続人申告登記」で果たせるのは1つ目だけで、2つ目はこの登記では果たせません。

遺産分割がまだ済んでいない間は、相続人全員が法定相続分の割合で不動産を共有している扱いになります。そのため、実家を相続するつもりのない兄弟姉妹にも、申請の義務があります。

分割で実家を取得する人が決まれば、取得しない相続人の申請義務はなくなります。

2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで

親が施行より前に亡くなっていても、登記がまだなら義務の対象です。期限は、取得を知ったのがいつかで2つに分かれます。

親が施行前に亡くなっていても、実家とは別の土地があったと相続人が知ったのが施行後なら、その土地は下の段の期限になります。いつ「知った」ことになるかは事情によるので、迷う場合は管轄の法務局の手続案内で確かめてください。

親名義の不動産を探す手がかりとして、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」で、亡くなった方の名義の不動産の一覧を法務局に証明してもらえます。

ただし氏名と住所で検索するしくみのため、転居前の住所や旧姓など、検索条件と違う氏名・住所で登記されている不動産は一覧に載らないと法務省は注意しています。

固定資産税の課税明細書や名寄帳とあわせて確かめてください。請求のしかたと手数料は「親が亡くなったら相続で最初に調べること」の財産の調べ方の章で説明しています。

過料は自動ではない（催告→裁判所の順）

期限を1日過ぎたら10万円、という仕組みではありません。法務省の案内では、次の順で進みます。

1. 登記官が、義務を果たしていない相続人がいることを職務上知る
2. 登記官がその相続人に、期限を決めて申請するよう催告書を送る
3. 催告の期限までに申請がなく、正当な理由も認められない場合に、登記官が裁判所に通知する
4. 裁判所が、10万円以下の範囲で過料を科すかどうかと金額を決める

登記官が催告するのは、義務違反を職務上知ったときに限られます。法務省は、そのきっかけとして、相続登記の申請のときに出された遺言書や遺産分割協議書に、ほかの不動産も同じ相続人に取得させると書かれているのに、その不動産の登記がされていない場合を挙げています。

正当な理由があると登記官が認めた場合は、裁判所に通知されません。法務省が挙げている正当な理由の例は次の5つです。

• 相続人が極めて多く、戸籍の収集などに時間がかかる場合
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲が争われている場合
• 申請する義務がある人自身が重い病気などの場合
• DV被害などで避難している場合
• 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない場合

これ以外の事情が正当な理由に当たるかは、個別の事情で判断されます。期限が迫っていて書類がそろわない場合は、相続人申告登記を先に済ませる方法があります。書類がそろっているなら、そのまま相続登記を申請できます。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（令和8年4月1日更新）、同「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、同「所有不動産記録証明制度について」（2026-11-04参照）

登記の3つのパターンと、どれになるか

相続登記は、誰がどの割合で実家を取得するかを、何で決めたかによって3つに分かれます。パターンによって必要な書類が変わるので、最初にどれに当たるかを決めます。

遺言書があるかどうかを先に確かめます。親が自筆の遺言書を法務局に預けていた場合は、法務局で「遺言書情報証明書」を受け取って登記に使います。預けていた場合の調べ方と受け取り方は「親の自筆の遺言書を法務局に預ける手順」の亡くなったあとの章で説明しています。

法定相続分での登記は、相続人全員の共有名義になります。共有のまま次の相続が起きると、名義人の相続人がさらに増えます。実家を誰か1人が引き継ぐ予定なら、遺産分割を済ませてから登記するほうが手続きは1回で済みます。

必要書類の一覧と集め方

下の表は、法務局が公開している冊子「相続登記に必要な書類は？」と、申請書の記載例（遺産分割の場合）の注意書きをもとにまとめました。親の住所の移り変わりなどで追加の書類が要ることがあるので、集め終わる前に一度、管轄の法務局の手続案内で確認すると二度手間を減らせます。

※住民票の写しは、マイナンバーの記載がないものを出します。印鑑証明書は、記載例の注意書きでは「作成後3か月以内のものでなくても差し支えありません」とされています。

遺言による登記で戸籍がどこまで要るかは遺言の内容で変わることがあるため、手続案内で確認してください。

このほかに、申請書を書くための資料が2つ要ります。1つは法務局で取る登記事項証明書で、不動産の所在・地番・家屋番号などを登記記録のとおりに書き写すために使います。

東京法務局のガイドブックは、固定資産税の納税通知書と登記記録とで内容が違う部分があると注意しています。

もう1つは、登録免許税を計算するための固定資産の価格が分かる書類です。毎年届く課税明細書か、市区町村で取れる証明書で確認します（次の費用の章で説明します）。

戸籍の広域交付で集められる範囲と、集められない範囲

2024年3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました（広域交付）。請求できるのは、本人・配偶者・父母や祖父母など・子や孫などの戸籍で、本籍地が複数あってもまとめて請求できます。

子から見て親は範囲に入るので、親の出生からの戸籍を、子が自分の住む市区町村の窓口で請求できます。

ただし、条件があります。

• 請求する本人が窓口に行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません。顔写真付きの身分証明書が要ります。
• 戸籍の一部事項証明書・個人事項証明書（抄本）と、コンピュータ化されていない一部の戸籍は対象外です。
• 兄弟姉妹の戸籍は、請求できる範囲に入っていません。
• 戸籍の附票は広域交付の対象ではなく、本籍地の市区町村に請求します。
• 通数が多いときや窓口が混んでいるときは、その日に受け取れず後日の受け取りになることがあると、横浜市は案内しています。

遺産分割による登記では、協議した相続人全員の現在の戸籍も要ります。兄弟姉妹の戸籍は広域交付で請求できないので、きょうだいの分は誰が取るかを先に決めておきます。

代理人に頼む方法や郵送での請求は「親が亡くなったあとの手続き」の戸籍の取り方の節で説明しています。

法定相続情報一覧図を使うと、戸籍の束を出さずに済む

戸籍がそろったら、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを受け取っておくと、その後の手続きが楽になります。登記官が確認した相続人の一覧図で、写しは必要な通数を無料で交付してもらえます。

2024年4月1日からは、相続登記の申請書に法定相続情報番号を書けば、一覧図の写しの添付も省略できます。この番号で添付を省けるのは不動産登記の申請だけで、銀行などの手続きでは使えません。

実家とは別に、遠方の土地など管轄の違う法務局の不動産がある場合、一覧図がないと、それぞれの法務局に戸籍の原本の束を出すことになります。一覧図の写しや番号があれば、その束を出さずに済みます。

一覧図の作り方と、相続人を確定する順番は「親が亡くなったら相続で最初に調べること」の調べる順番の章にまとめています。

一覧図を使わずに戸籍を出す場合は、「相続関係説明図」を一緒に出すと、登記が終わったあとに戸籍の原本を返してもらえます（法務局の記載例による）。

遺産分割協議書の書き方の要点

法務局は、遺産分割協議書の例を申請書の記載例と一緒に公開しています。例と注意書きから、登記のために押さえる点を挙げます。

1. 誰の相続か（亡くなった方の氏名・死亡日・最後の住所）と、相続人全員で協議したことを書く
2. 不動産は、登記事項証明書のとおりに書く。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積
3. その不動産を誰が取得するかを書く（例：「下記の不動産は、〇〇が単独で相続する」）
4. 相続人全員が署名し、印鑑証明書と同じ印（実印）を押す。印鑑証明書を各1通付ける

申請書のほうの書き方で間違えやすいのが、登記原因の日付です。記載例の注意書きでは、遺産分割協議が成立した日ではなく、親の死亡日（戸籍上の死亡日）を書くとされています。

協議書の不動産の書き方に不備があると、直すために相続人全員の実印をもう一度集めることがあります。直し方は不備の中身によって変わるので、管轄の法務局の手続案内で確認してください。

弁護士ドットコムの法律相談には、協議書の不動産の記載にミスがあるという理由で、父から母への名義変更が2年近く止まっている、という相談が1件投稿されています。

出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」掲載の「遺産分割による所有権移転登記」記載例（2026-11-04参照）、鳥取地方法務局掲載の冊子「相続登記に必要な書類は？」

費用（登録免許税・書類の取得費・司法書士報酬）

自分で申請すれば、かかるのは登録免許税と書類の取得費です。司法書士に頼むと、ここに報酬が加わります。

登録免許税は評価額の0.4%

相続による所有権移転の登記の登録免許税は、土地・建物とも不動産の価額の1000分の4（0.4%）です（国税庁 No.7191）。相続人に対する遺贈も同じ税率です。

不動産の価額は、原則として市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。法務局の「登録免許税の計算」では、この価格は毎年届く固定資産課税明細書に「価格」または「評価額」と書かれている金額で、「固定資産税課税標準額」ではないと説明しています。

台帳に価格がない不動産は、管轄の登記所に問い合わせます。

実家の評価額を入れて税額の目安を出すなら、「遺品整理・実家じまいの費用を計算」の計算機に相続登記の欄があります。

免税になる2つの場合

次の2つの場合は、登録免許税がかかりません。どちらも対象は土地だけで、建物は対象外です。期限は2027年（令和9年）3月31日までです。

1つ目は、祖父の名義のままの土地を父が相続し、登記をしないうちに父も亡くなった、という場合に当たります。2つ目の100万円以下かどうかは、持分を取得する場合は「不動産全体の価額×持分の割合」で判定します。

複数の土地がある場合の判定のしかたは、管轄の法務局で確認してください。

申請書にこの条文の記載がないと、免税を受けられません。記載例では、免税になる場合は登録免許税額の欄に金額の代わりに根拠の条項を書き、課税価格の記載は要らないとしています。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置」（2026年4月1日更新）、国税庁 タックスアンサー No.7191（2026-11-04参照）。申請前に管轄法務局の最新の案内で確認してください。

書類の取得費

戸籍・除籍の謄本、住民票、印鑑証明書、登記事項証明書は、1通ごとに手数料がかかります。戸籍の手数料は請求先の市区町村の案内で確認してください。

親の転籍が多いと除籍や改製原戸籍の通数が増えるので、取得費もそのぶん増えます。法定相続情報一覧図の写しは無料です。

司法書士に頼んだ場合の報酬

日本司法書士会連合会が2024年3月に行った報酬アンケートでは、相続による所有権移転登記の設例で、報酬の平均は74,888円でした（有効回答1,109）。回答の分布では5万円台が最も多くなっています。

設例の条件は、土地1筆と建物1棟（固定資産税評価額の合計1,000万円）、法定相続人3名のうち1名が単独で相続する場合です。戸籍謄本など5通の取得、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、登記申請の代理を含みます。

相続人の数や不動産の数で金額は大きく変わり、報酬とは別に登録免許税と戸籍などの実費がかかります。報酬は事務所ごとに決められるので、実際の額は見積もりで確認してください。

出典：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年3月実施）」（2026-11-04参照）

法務局への申請のしかた

申請先は、相続人の住所地ではなく、不動産の所在地を管轄する法務局です。実家が遠くても、申請先は実家の地域の法務局になります。

1. 実家の所在地を管轄する法務局を、法務局のホームページで調べる
2. 登記事項証明書を取り、名義人・所在・地番・家屋番号を確かめる（祖父母の名義のままになっていないかもここで分かる）
3. パターンに合わせて書類を集める
4. 法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」から、パターンに合う様式と記載例をダウンロードして申請書を作る
5. 登録免許税分の収入印紙を台紙に貼り、申請書と添付書類をとじて提出する
6. 不備があれば法務局から連絡が来るので、補正する
7. 登記が終わると、新しい名義人に登記識別情報（今の権利証にあたるもの）が通知される

申請書の様式は、2026年10月5日から新しくなりました。これから申請するなら、法務局の様式のページの「R8.10.5以降に申請する場合」の様式と記載例を使います。

新しい記載例には、申請人の氏名ふりがな・生年月日・メールアドレスを書く欄があります。

窓口・郵送・オンライン

申請の方法には、書面申請（窓口に持参・郵送）とオンライン申請があります。東京法務局のガイドブックでは、郵送する場合は封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便（レターパックプラスも可）で送るよう案内しています。

登記識別情報通知書を郵送で受け取りたい場合は、申請書にその旨を書き、本人限定受取郵便の料金分の切手と返信用封筒を同封します。窓口で受け取る場合は、申請書に押した印鑑と顔写真付きの身分証明書が要ります。

申請書には、平日の日中に連絡がつく電話番号（携帯電話でも可）を書きます。書類に直すところがあると、この番号に法務局から連絡が来ます。直し方によっては、法務局へもう一度出向くことがあります。

分からないときは法務局の手続案内

法務局には、登記の専門知識がない人向けに、申請書の作り方などを案内する「登記手続案内」があります。1回20分以内の完全予約制で、電話・法務局の窓口での対面・ウェブ会議から選べます。

予約の前に、申請書の下書きと集めた書類、聞きたいことのメモを用意しておきます。

出典：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」、東京法務局「相続登記の申請書の作成から提出までの手続」（ガイドブック）、法務局「不動産登記の申請書様式について」（2026-11-04参照）

期限に間に合わないときの「相続人申告登記」

兄弟姉妹で話し合いがまとまらない、書類が期限までにそろわない、というときに使えるのが「相続人申告登記」です。登記簿上の所有者（ここでは親）について相続が始まったことと、自分がその相続人であることを、登記官に申し出る手続きです。2024年4月1日に始まりました。

この登記でできることと、できないことは次のとおりです。

• 3年以内に申し出れば、1つ目の基本の義務（取得を知った日から3年以内の申請義務）を果たしたことになります。
• 義務を果たしたとみなされるのは、申出人になった相続人だけです。ほかの相続人の分も果たすには、その人を連名の申出書に加えるか、その人の代理として申し出ます（申し出なかった相続人の義務は残ります）。
• 後で遺産分割が成立したら、成立から3年以内に分割の内容に沿った登記を別に申請します（申告登記では果たせません）。
• 相続人申告登記は、誰が不動産の権利を持っているかを示す登記ではありません。実家を売るときや、実家を担保にお金を借りる（抵当権を設定する）ときは、別に相続登記が要ります。
• 登録免許税はかかりません。

申し出に使う書類は、申出書と、相続人であることが分かる戸籍証明書です。戸籍の代わりに法定相続情報一覧図の写しや法定相続情報番号も使えます。申出書にふりがなと生年月日を書けば、住所を証明する書類は省略できます（国内に住所がない場合は省略できません）。

オンラインで申し出る場合は、押印も電子署名も要りません。

実家を売る・貸す・置いておくのどれにするか、まだ家族で決まっていない場合は、比べ方を「実家が空き家になったらどうする」にまとめています。

出典：法務省「相続人申告登記について」、同「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026-11-04参照）

自分でやるか、司法書士に頼むか

相続登記などの権利に関する登記を、代理や書類作成として仕事で引き受けられるのは、司法書士と弁護士に限られます。法務省の「相続登記の申請義務化特設ページ」は、自分で登記手続をするのが難しい場合は専門家への依頼を勧めています。

どちらにするかの目安を、状況ごとに並べました。

※判断能力が下がった相続人や、所在の分からない相続人がいる場合に家庭裁判所への申立てが必要になることがある点は、鳥取地方法務局が掲載している冊子の記載によります。

自分で申請すれば司法書士の報酬はかからず、登録免許税と書類の取得費だけで済みます。その一方で、書類に不備があると補正のために法務局へ再び出向くことがあります。

弁護士ドットコムニュースには、相続人3名で争いのない実家の相続登記を自分で申請した1人の体験記が載っています。準備を始めてから完了まで約1か月半かかり、作った書類は約10通、法務局の窓口で記載の不備を指摘されて直したそうです。

かかる時間や手間は人によって大きく違います。

親がまだ元気で、将来の判断能力の低下が心配な場合は、「成年後見・任意後見・家族信託の違い」で、実家をどう扱えるかを含めて比べています。

実家を手放すことも考えている方の相談先

名義を相続人に変えたあと、誰も住まない実家を売ることを考える方もいます。売る場合は、相続登記を済ませてからになります。売る・貸す・置いておくの比べ方や、相続した実家を売ったときの税の特例は「実家が空き家になったらどうする」で説明しています。

不動産会社に直接買い取ってもらう方法の相談先として、次のサービスがあります。

※サービスの内容は、相続の窓口の公式ページ（souzoku-no-madoguchi.net。運営＝株式会社ネクサスプロパティマネジメント、国土交通大臣(1)第10311号）の記載によります（2026-11-04参照）。

申込の条件や相談の範囲は、申し込む前に公式ページで確認してください。

登記そのものの相談先は、書類の作り方なら法務局の登記手続案内、手続きを任せたいなら司法書士、相続人どうしの争いがあるなら弁護士です。親がまだ元気なうちに、実家の名義や権利証の置き場所を聞いておく話は「親が元気なうちに聞いておくこと」にまとめています。

よくある質問